一、项目前期准备阶段的核心三问

Q1：如何建立有效的项目筛选机制？

• 行业匹配度评估：对照东莞""中智能装备、电子信息等8大重点产业
• 政策合规审查：重点核查用地指标（≤20亩）、环保评级（需达B级以上）
• 经济性测算模型：采用动态回收期法，要求IRR≥12%，年税收贡献≥300万/亩

Q2：团队组建有哪些特殊要求？

• 必须包含三类专家：
• 本地政策顾问（熟悉粤府〔2023〕28号文）
• 产业技术专家（相关领域5年以上经验）
• 财务风控师（至少主导过3个省级项目）

Q3：可行性报告的关键差异点？

• 需单独设置"大湾区要素分析"
• 必须包含与松山湖高新区的协同发展方案
• 能耗指标需精确到季度分配计划

二、实施阶段的十二步控制法

（1）土地整备环节

• 步骤1：完成地块土壤检测（7个工作日出报告）
• 步骤2：同步启动规划调整听证会（提前30天公示）
• 步骤3：签订《用地预监管协议》（含亩均投资强度条款）

（2）建设期关键控制

• 采用"双图纸"（报建图纸+施工图纸差异≤8%）
• 每周三召开多部门联合调度会
• 建立BIM模型进行碰撞检测（误差控制在3mm内）

三、后期运营的六大创新点

为什么说运营模式决定项目成败？

• 答案：东莞实行"效定补"，运营首年需达成：
• 设备联网率≥85%
• 专利申报量年增20%
• 配套企业入驻率突破60%

如何构建持续竞争力？

1. 与东莞理工学院共建人才定制班

2. 接入"企通"管理平台

3. 每季度举办产业链对接会（最低参会企业30家）

项目申报窗口期集中在每年3月/9月，材料受理后20个工作日内反馈初审意见。特别注意2025年新规要求提交《碳足迹追溯报告》，这将成为评分权重增加15%的关键项。